RESPUESTA EN BREVE
Antes de comparar un porcentaje, identifica el ingreso, los gastos y la inversión que usa. En el mismo caso, una bruta sobre precio, otra sobre inversión total y el rendimiento operativo del año dan cifras distintas sin que haya cambiado la vivienda.
Elaboración editorial propia · .
En esta guía
Define la base completa del caso.
Si la tabla no cabe, desliza horizontalmente para ver todas las columnas.
| Entrada | Supuesto |
|---|---|
| Precio | 200.000 € |
| Otros costes de adquisición | 16.000 € |
| Puesta a punto | 4.000 € |
| Inversión total | 220.000 € |
| Renta mensual | 1.000 € |
| Cobro en el año | 11 meses |
| Pagos operativos del año | 2.200 € |
Los pagos del ejemplo se describen en el inventario de gastos e incluyen mantenimiento que se supone desembolsado. No se está restando una mera reserva como si fuera factura.
Tres indicadores, con nombre y fórmula.
Si la tabla no cabe, desliza horizontalmente para ver todas las columnas.
| Indicador | Cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| Bruta potencial sobre precio | 12.000 ÷ 200.000 × 100 | 6,00 % |
| Bruta potencial sobre inversión total | 12.000 ÷ 220.000 × 100 | 5,45 % |
| Operativo del año sobre inversión total | (11.000 − 2.200) ÷ 220.000 × 100 | 4,00 % |
Los dos primeros suponen doce mensualidades y no descuentan pagos. El tercero usa once cobros y los pagos declarados, antes de deuda, fiscalidad personal y otros ajustes no modelados. Llamarlo simplemente «neta» sin esa definición ocultaría qué falta.
La deuda abre otra lectura.
Si añades cuotas de préstamo de 7.200 €, los 8.800 € operativos dejan 1.600 € de caja anual antes de otros pagos. Ese importe no cambia retrospectivamente la base de 220.000 € ni convierte la entrada en un gasto repetido.
Para calcular sobre capital propio haría falta definir aportación y flujos, horizonte y salida. No basta con dividir los ingresos brutos entre lo que pusiste al principio.
Comprueba qué variable sostiene el resultado.
Si la tabla no cabe, desliza horizontalmente para ver todas las columnas.
| Meses cobrados | Operativo anual | Sobre inversión total |
|---|---|---|
| 12 | 9.800 € | 4,45 % |
| 11 | 8.800 € | 4,00 % |
| 10 | 7.800 € | 3,55 % |
Las filas no asignan probabilidades de ocupación. Muestran la dependencia de una hipótesis. En un caso real algunos pagos también podrían variar, y habría que contrastar la renta y las condiciones aplicables.
Cómo utilizarlo al comparar.
Exige la misma base, periodo y tratamiento de gastos en ambas opciones. Una cifra mayor puede estar usando menos costes o más meses de cobro, no una mejor oportunidad. La tasación estudia el activo y el análisis adicional relaciona operación, zona y escenarios.
Del criterio de esta guía al informe.
Observa la base de inversión del PDF antes de interpretar porcentajes. Las cifras de esta guía forman un ejercicio independiente, con sus propias entradas.
Muestra con datos ilustrativos.
Dudas al aplicar este criterio.
¿Un 4 % es dinero que voy a cobrar?
Es el rendimiento operativo del escenario antes de deuda y fiscalidad personal. La caja y su calendario son otra lectura.
¿Hay una rentabilidad mínima para comprar?
La guía no fija un umbral universal. Importan evidencia, inversión, riesgos, liquidez y objetivo del caso.
Fuentes y alcance de esta guía.
- Banco de España: cuota hipotecaria
Distingue los componentes de la cuota. Los importes de las tablas son propios e ilustrativos.
- MIVAU: Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler
Consulta oficial para contrastar referencias de alquiler y su ámbito de aplicación.
Consulta editorial: . Los ejemplos numéricos son de elaboración propia; no proceden de una base de inmuebles o de una oferta bancaria. Orientación general. Cada inmueble requiere su propio análisis.
DE LA GUÍA A TU CASO
Compara la misma base antes de comparar porcentajes.
El presupuesto concreta información, comprobaciones, visita cuando corresponda, entregables, importe y plazo. Solicitarlo no contrata el servicio.
Solicitar presupuesto