Con estos datos no fijaríamos un valor de mercado ni recomendaríamos una oferta. Sí podemos explicar por qué un €/m² puede inducir a error, qué referencias no son equivalentes y cómo cambian los escenarios de gasto.
Elaboración editorial propia. . Orientación general; no valoración, inspección o dictamen jurídico de una finca.
El supuesto: una vivienda localizada, varias incertidumbres.
- Precio solicitado
- 295.000 €
- Descripción aportada
- 120 m² declarados como vivienda, 35 m² de porche y 4.500 m² de parcela. Sin verificar.
- Pregunta del comprador
- ¿Puedo plantear 275.000 € dentro de un presupuesto total de 335.000 €?
- Pendientes
- Correspondencia de superficies, uso que se necesita, acceso, agua, saneamiento y estado.
La primera sensibilidad está en los metros.
| Cálculo didáctico | Resultado | Lectura |
|---|---|---|
| 295.000 / 120 | 2.458,33 €/m² | Cociente usando la superficie de vivienda declarada; no valoración. |
| 295.000 / (120 + 4.500) | 63,85 €/m² | Mezcla terreno y vivienda. No sirve como comparación con un €/m² de vivienda. |
| 295.000 / 90 | 3.277,78 €/m² | Supuesto alternativo si se aclarase que solo 90 m² corresponden a esa base. No se afirma que sea así. |
La diferencia entre usar 90 y 120 es del 33,33 % en el cociente. El precio no ha cambiado; ha cambiado el significado del dato. Eso exige comprobar la superficie, no aplicar una corrección automática al valor.
Tres referencias ficticias: por qué no las promediamos.
| Referencia inventada | Datos de práctica | Problema de comparación |
|---|---|---|
| A · Vivienda en urbanización | 330.000 €; 120 m²; parcela de 800 m²; precio de anuncio. | El entorno y los servicios declarados son distintos de una finca dispersa. |
| B · Casa de campo | 280.000 €; 130 m²; parcela de 4.000 m²; precio de anuncio. | Más cercana a la pregunta, pero uso, estado, agua y acceso siguen sin contrastar. |
| C · Edificación con uso sin acreditar | 190.000 €; 100 m² de edificación; parcela de 5.000 m²; precio de anuncio. | No se equipara a una vivienda habitable por el nombre del anuncio. |
No hay tres operaciones cerradas ni una muestra representativa. Aplicar una media o un descuento de negociación a estos anuncios fabricaría una conclusión. La referencia B tampoco queda validada por parecerse en tamaño.
Trabajo local: las preguntas se dirigen a la parcela, no al municipio.
Para este supuesto en Valdemorillo, el trabajo empezaría por identificar la parcela y los documentos de planeamiento disponibles en el Visor SIT de Madrid, conservando qué instrumento y fecha se consultaron. Después habría que dirigir al Ayuntamiento las preguntas concretas que necesiten respuesta municipal. No se ha consultado una finca real.
| Observación del ejercicio | Pregunta local concreta | Evidencia que falta |
|---|---|---|
| Se anuncia como casa de campo | ¿Qué documentación permite contrastar el uso de vivienda que pretende el comprador? | Información del inmueble y respuesta o revisión específica cuando corresponda. |
| El acceso parece pasar por otra finca | ¿Qué trazado se utiliza y qué título o información respalda el paso? | Identificación del acceso y revisión jurídica; una línea en un mapa no resuelve el derecho. |
| Hay agua en una visita | ¿Cuál es la procedencia y qué condiciones y documentación tiene el suministro? | Fuente del abastecimiento, documentación pertinente y revisión competente. |
| No se ve una mancha en el visor de inundación | ¿Se ha comprobado cobertura, capas y situación concreta? | Consulta documentada; la ausencia de cartografía no equivale a ausencia de riesgo. |
La ubicación permite elegir a quién preguntar. No permite afirmar una clasificación de suelo, autorización, riesgo o coste para esta vivienda ficticia. Fuera de Madrid deben utilizarse los instrumentos y canales de la comunidad y municipio correspondientes.
Qué permite calcular el presupuesto del comprador.
Hipótesis inventadas exclusivamente para aprender: presupuesto total de 335.000 €, una partida agregada de otros costes de 21.000 € y actuaciones entre 20.000 y 35.000 €. No son impuestos calculados, honorarios, tarifas ni presupuestos reales de obras.
| Escenario | Cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| Importe para precio con actuaciones de 20.000 € | 335.000 − 21.000 − 20.000 | 294.000 € |
| Importe para precio con actuaciones de 35.000 € | 335.000 − 21.000 − 35.000 | 279.000 € |
| Propuesta de 275.000 €, actuaciones de 20.000 € | 275.000 + 21.000 + 20.000 | 316.000 €; margen personal de 19.000 € |
| Propuesta de 275.000 €, actuaciones de 35.000 € | 275.000 + 21.000 + 35.000 | 331.000 €; margen personal de 4.000 € |
La propuesta cabe en esas hipótesis, pero no sabemos si las partidas cubren lo necesario ni si el inmueble permite el uso previsto. No concluimos que 275.000 € sea justo, seguro o aceptable para el vendedor. Un nuevo coste puede agotar el margen.
La conclusión útil: qué podemos decidir y qué sigue abierto.
Podemos
Separar superficies, descartar una media indiscriminada y comprobar la coherencia aritmética de un presupuesto personal.
Seguimos necesitando
Datos fiables del inmueble, comprobaciones de las dudas relevantes y valoración profesional si se quiere una referencia de mercado. Las revisiones técnicas o jurídicas se delimitan aparte.
Fuentes, fechas y alcance de la consulta.
Catastro: descripción y preguntas frecuentes
- Qué aporta
- Descripción del inmueble y criterios de sus datos.
- Límite
- No resuelve por sí sola la situación urbanística o el importe de una oferta.
- Consulta editorial
- . Fecha de consulta, no de actualización de los datos.
Registro de la Propiedad: información registral
- Qué aporta
- Identificación, titularidad y derechos o limitaciones inscritos.
- Límite
- Requiere interpretación del caso; no es una inspección ni una comprobación integral de uso.
- Consulta editorial
- . Fecha de consulta, no de actualización de los datos.
Comunidad de Madrid: Visor SIT
- Qué aporta
- Documentos de planeamiento para orientar una consulta en la Comunidad de Madrid.
- Límite
- La información del visor es orientativa y no vinculante; no se ha consultado una parcela en este ejemplo.
- Consulta editorial
- . Fecha de consulta, no de actualización de los datos.
Ayuntamiento de Valdemorillo: registro y formularios
- Qué aporta
- Canal municipal para dirigir una solicitud de información del supuesto local.
- Límite
- No hay una respuesta municipal sobre esta vivienda ficticia ni se han enviado solicitudes.
- Consulta editorial
- . Fecha de consulta, no de actualización de los datos.
MITECO: cómo consultar zonas inundables
- Qué aporta
- Pautas de consulta de cartografía de inundación y su cobertura.
- Límite
- La ausencia de cartografía no acredita ausencia de riesgo. Aquí no se identifica una finca real.
- Consulta editorial
- . Fecha de consulta, no de actualización de los datos.
Comunidad de Madrid: aguas subterráneas
- Qué aporta
- Información regional sobre control de aguas y procedimientos según el uso.
- Límite
- Ámbito de Madrid. No acredita suministro o autorización de una finca. En otros territorios identifica sus organismos competentes.
- Consulta editorial
- . Fecha de consulta, no de actualización de los datos.
Enlaces de consulta manual. No hay conexión automática, licencia de base de precios o revisión de una parcela realizada por esta web.
El precio de la casa es solo una parte del desembolso.
El ejemplo de análisis separa compra, tributos, gastos y puesta a punto antes de estudiar financiación y caja.
Muestra con datos ilustrativos. La muestra es de una vivienda urbana. En una casa de campo se adaptan el análisis de terreno, los anejos y los métodos al encargo.
Lleva la pregunta al encargo adecuado.
La valoración puede analizar una referencia para compraventa dentro del alcance acordado. Las dudas técnicas, urbanísticas o jurídicas pueden exigir otras actuaciones antes de que ese análisis sea viable.