RESPUESTA EN BREVE
Comparar no es promediar los primeros anuncios. El profesional identifica el inmueble, selecciona evidencia pertinente y explica las diferencias y el razonamiento que llevan a la conclusión. Precio anunciado, dato de cierre y estimación no son evidencias equivalentes.
Elaboración editorial propia · .
En esta guía
Primero define qué inmueble y qué fecha estás valorando.
Antes de buscar referencias hay que describir el activo: ubicación, superficie y su criterio, planta, estado, calidad y anejos. También la finalidad y la fecha del valor. Una referencia puede resultar útil para una pregunta y poco adecuada para otra.
Si el precio del inmueble incluye garaje, no compares el conjunto con viviendas sin ese elemento sin explicarlo. Si unas superficies son útiles y otras construidas, aclara la base antes de dividir. Una cuenta correcta sobre datos incompatibles sigue siendo una comparación confusa.
Seis fichas no siempre son seis evidencias independientes.
Si la tabla no cabe, desliza horizontalmente para ver todas las columnas.
| Ficha | Datos declarados | Pregunta antes de utilizarla |
|---|---|---|
| A | 250.000 €; 80 m²; vivienda sin garaje | Aclarar estado y criterio de superficie |
| B | 253.000 €; 80 m²; fotografías y distribución coincidentes con A | Comprobar si es otra publicación del mismo inmueble |
| C | 272.000 €; 84 m²; incluye garaje | Separar el conjunto y las diferencias |
| D | 258.000 €; 81 m²; estado distinto | Describir y fundamentar cómo se considera el estado |
| E | 261.000 €; 83 m²; fecha anterior | Revisar la pertinencia temporal |
| F | 266.000 €; 86 m²; superficie sin criterio indicado | Aclarar el denominador y los elementos incluidos |
Si B repite A, contar ambas como dos viviendas daría más peso a un mismo activo. C tampoco se equipara con A restándole un importe genérico de garaje. La selección tiene que dejar claro qué se conserva, qué se aclara y qué no resulta pertinente.
Las diferencias se analizan; no se corrigen con una tabla universal.
Localización, superficie, accesibilidad, estado o anejos pueden influir, pero eso no autoriza un coeficiente fijo aplicable a cualquier vivienda. El informe debe permitir entender qué diferencias se han considerado y qué fundamento tienen.
La guía profesional de RICS sobre evidencia comparable destaca la importancia de la calidad y pertinencia de la información. Se cita como referencia técnica, sin atribuir a esta marca acreditación o pertenencia a esa organización. La Orden ECO/805/2003 contiene métodos para determinadas finalidades financieras; mencionarla no convierte nuestro encargo de compraventa en una tasación hipotecaria.
Un cociente explica una referencia, no el valor del objeto.
En A, 250.000 ÷ 80 = 3.125 €/m². Aplicar ese cociente a 82 m² produciría 256.250 €. La cuenta es verificable, pero todavía no incorpora las diferencias, la naturaleza del precio ni la información pendiente. No es una conclusión de tasación.
Si solo mostraras ese resultado, el lector no sabría si la referencia es reciente, incluye los mismos elementos o describe el mismo segmento. La explicación debe seguir la evidencia hasta el resultado, no utilizar una operación aritmética para ocultar los huecos.
Qué deberías poder seguir al leer la conclusión.
Identificación del objeto, procedencia y fecha de referencias, criterio de selección, diferencias tratadas, cálculo y límites relevantes. La trazabilidad permite preguntar sobre un paso concreto en vez de discutir únicamente el importe final.
La tasación profesional incluye el método adecuado al caso y la explicación de lo realizado. Si necesitas además escenarios de compra, venta o alquiler, eso corresponde al análisis de la operación. Puedes usar la matriz descargable para organizar referencias; no produce una media ni una valoración automática.
Descargar matriz de referenciasDescarga la ficha para reunir características y referencias antes de hablar con el profesional.
Mira cómo se presenta en el informe.
Sigue el paso de las referencias a los ajustes explicados. Ese razonamiento distingue el método de una media simple de precios anunciados.
Muestra con datos ilustrativos.
Dudas al aplicar este criterio.
¿Cuantos más anuncios, mejor tasación?
La cantidad no sustituye pertinencia, independencia y calidad. Repetir publicaciones del mismo activo o mezclar bases puede empeorar la lectura.
¿La matriz homogeneiza las viviendas?
No. Organiza datos y preguntas. La selección, los ajustes que procedan y su justificación requieren el análisis profesional del caso.
Fuentes y alcance de esta guía.
- RICS: evidencia comparable en valoración
Referencia técnica sobre evidencia; citarla no acredita pertenencia o certificación de la marca.
- BOE: Orden ECO/805/2003, texto consolidado
Contexto de métodos para ciertas finalidades financieras. No se atribuye esa finalidad al encargo ni cumplimiento reglamentario al ejercicio.
Consulta editorial: . Los ejemplos numéricos son de elaboración propia; no proceden de una base de inmuebles o de una oferta bancaria. Orientación general. Cada inmueble requiere su propio análisis.
DE LA GUÍA A TU CASO
Contrasta el inmueble con una tasación profesional.
El presupuesto concreta información, comprobaciones, visita cuando corresponda, entregables, importe y plazo. Solicitarlo no contrata el servicio.
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